MEMAHAMI KAVEAT SEBAGAI PENGECUALIAN SISTEM TORRENS



KAVEAT
1. PENDAHULUAN
Mengikut sistem Torrens, pemilik berdaftar bagi tanah adalah pemilik yang sebenar dan mempunyai kuasa tertinggi keatas tanah tersebut. Meskipun begitu, kaveat adalah satu pengecualian kepada kaedah tersebut. Kaveat akan menimbangkan siapa yang ada kepentingan ke atas tanah tersebut.
KAVEAT bermaksud sekatan atau halangan; adalah satu instrumen / mekanisme yang disediakan oleh undang-undang untuk melindungi kepentingan seseorang ke atas urus niaga hartanah miliknya. Definisi kaveat didalam Kanun Tanah Negara sedikit tersasar kerana ia didefinisikan sebagai ‘kaveat berdaftar’ (S.5 KTN).
Lord Diplock dalam kes ENG MEE YONG & ORS v LETCHUMANAN [1979] 2 MLJ 212, menyatakan bahawa sistem kaveat undang-undang tempatan yang telah menggantikan notis doktrin equity di bawah undang-undang Inggeris. Beliau selanjutnya menambah bahawa sistem kaveat adalah seakan-akan satu injuksi statutory (statutory injuction), dimana ia menghalang pemilik dari meneruskan urusniaga ke atas tanah tersebut sementara satu keputusan dibuat untuk menentukan siapa pemilik sebenar dalam kes pertikaian hak milik.

Namun begitu terdapat perbezaan yang amat jauh antara kaveat dan injuksi. Pertamanya, kaveat didaftarkan di hadapan pendaftar tanah (pejabat pentadbir tanah) dan injuksi difailkan di Mahkamah Tinggi. Keduanya, pendaftar hanya bertindak sebagai “administrative capacity” dan mengendalikan kes tanpa sebarang dokumen sokongan. Tugas pendaftar hanya membiarkan kaveat itu kekal sehingga tempoh tamat atau penarikan samada dari pihak yang memasukkan kaveat atau pemilik tanah tersebut. Namun, kedua-duanya (kaveat dan injuksi) boleh difailkan secara ex parte.


2. TUJUAN KAVEAT

a.    Menghalang pemilik hartanah daripada membuat urusniaga.
b.    Melindungi kepentingan sipemasuk kaveat buat sementara waktu sehinggalah satu keputusan ditetapkan kepada siapa tanah tersebut patut diserahkan.
c.    Amaran kepada seluruh dunia bahawa si pemasuk kaveat mempunyai kepentingan keatas hartanah berkenaan.
d.    Membekukan keadaan dengan mengekalkan status quo tanah sehinggalah satu keputusan dibuat untuk diserahkan kepada sesiapa.
3. KESAN KAVEAT

Seksyen 322(2) KTN secara nyata memperuntukan bahawa satu kaveat persendirian akan menghalang setakat mana ia masih sah, pendaftaran, endorsemen atau kemasukan dalam daftar hak milik :
a.    Mana-mana instrumen urusniaga yang dilaksana oleh atau bagi pihak pemilik berdaftar
b.    Mana-mana sijil jualan yang berkaitan
c.    Mana-mana tuntutan kepada faedah tenansi yang diberikan oleh pemilik tersebut, dan mana-mana pemegang kaveat lien yang berkaitan dengannya.

Dalam kes, TEMENGGUNG SECURITIES LTD & SEORANG LAGI v PENDAFTAR HAKMILIK JOHOR & SEORANG LAGI [1976] 2 MLJ 44 Lord Diplock sekali lagi memutuskan bahawa tujuan kaveat adalah untuk memelihara status quo tanah menantikan tindakan-tindakan yang akan diambil dan memakan masa oleh pemohon untuk melaksanakan tuntutanya terhadap kepentingannya di dalam satu prosiding di mahkamah.

4. JENIS-JENIS KAVEAT

Terdapat 4 (empat) jenis kaveat berdasarkan Kanun Tanah Negara 1965 (Bab 19 Bahagian 1)

1. Kaveat Pendaftar - Kaveat yang didaftarkan oleh Pendaftar ke atas Dokumen Hakmilik. Menurut Seksyen 320, Antara tujuan kaveat jenis ini adalah untuk melindungi hak-hak pemilik tertentu dan juga berkaitan dengan hak-hak kerajaan. Ia juga untuk menghalang dari perbuatan / urusniaga fraud ataupun urus niaga yang tidak wajar.

2. Kaveat Persendirian- Kaveat yang dimasukkan oleh individu atau sebuah badan yang mempunyai kepentingan ke atas pemilikan hertanah tersebut. (Seksyen 322)

3. Kaveat Pemegang-Lien- Kaveat yang dimasukkan oleh seseorang individu atau sesebuah badan yang memegang dokumen Hakmilik Hartanah tersebut untuk tujuan tertentu contohnya sebagai cagaran untuk tujuan pinjaman bank. (Seksyen 330)


4. Kaveat Amanah- Kaveat ini dimasukkan oleh pendaftar ke atas mana-mana individu atau badan yang memegang amanah ke atas milikan tersebut (Seksyen 332)


Penerangan mengenai setiap jenis kaveat akan dibincangkan dalam entri yang akan datang..........
MEMAHAMI KAVEAT SEBAGAI PENGECUALIAN SISTEM TORRENS MEMAHAMI KAVEAT SEBAGAI PENGECUALIAN SISTEM TORRENS Reviewed by Kamaruddin Mahmood on 6:49:00 PTG Rating: 5

Tiada ulasan:

Dikuasakan oleh Blogger.