KAVEAT PERSENDIRIAN

KAVEAT PERSENDIRIAN

1. Siapakah yang boleh memasukkan kaveat

Kaveat Persendirian ialah kaveat yang dimasukkan oleh individu atau sebuah badan yang mempunyai kepentingan ke atas pemilikan hertanah tersebut. (Seksyen 322)

Kaveat Persendirian boleh dimasukkan oleh Pendaftar atas permohonan orang atau badan yang berikut:-

(a) Mana-mana orang atau badan yang menuntut hakmilik atau apa-apa kepentingan yang boleh daftar

(b) Mana-mana orang atau badan yang menuntut hak mendapat faedah dibawah mana-mana amanah yang melibatkan tanah atau kepentingan

(c ) Penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja  yang menuntut hak mendapat faedah dibawah mana-mana amanah yang melibatkan tanah atau kepentingan .

MACOM ENGINEERS SDN BHD v GOH HOOI YIN [1976] 2 MLJ 53

Responden telah memasukan satu kaveat persendirian berkait dengan satu perjanjian bertulis, dimana dia bersetuju untuk membeli satu harta dari penjual. Responden telah membayar deposit dan baki akan dibayar pada tarikh yangtelah ditetapkan. Pertikaian timbul mengenai kesempurnaan pembelian dan penjual hendak menamatkan perjanjian serta merampas wang deposit. Perayu memohon kepada mahkamah untuk mengenepikan kaveat tersebut.

Isu yang timbul ialah adakah responden layak untuk memasukkan kaveat persendirian dibawah s.322 KTN. Responden tidak boleh menuntut hak milik ke atas tanah tersebut jika bersandarkan kepada perjanjian jual beli tersebut. Akan tetapi beliau ada hak dibawah perjanjian tersebut untuk menuntut kepentingan melalui perlaksanaan spesifik yang beliau telah mulakan di mahkamah.

Mahkamah berpendapat bahwa beliau masih berhak untuk memasukkan kaveat untuk melindungi haknya di bawah kontrak dan untuk mengambil tindakan perlaksanaan spesifik. Kemasukan kaveat tidak menjadikan haknya lebih baik atau lebih buruk tetapi untuk sementara waktu menunggu keputusan mahkamah dia berhak untuk menjadikan kaveat tersebut kekal.

R.A.P NATHAN v HAJI ABDUL RAHMAN & YANG LAIN [1980] 1 MLJ 248

Defendan kedua telah membeli tanah-tanah dari defendan pertama dibawah satu perjanjian jualan. Kemudiannya, plaintif telah memasuki satu perjanjian usahasama dengan defendan kedua untuk membangunkan tanah-tanah tersebut kepada sebuah projek perumahan. Beberapa bulan kemudian defendan kedua menjual tanah tersebut kepada defendan ketiga. Olaintiff telah memulakan tindakan di mahkamah untuk pecah kontrak dan mendakwa tipuan dilakukan oleh defendan kedua dan ketiga. Dia memohon satu peristiharan bahawa perjanjian antara defendan kedua dan ketiga adlah batal dan tidak sah.

Antara isu yang timbul yang perlu diputuskan oleh mahkamah ialah adakah wujud kepentingan boleh kaveat dipihak plaintif sementara menunggu keputusan tindakan terhadap defendan-defendan.

Diputuskan: perjanjian antara plaintif dan defendan kedua adalah jelas, ia dikehendaki membayar harga tanah dan juga diberi hak ekslusif dan tunggal untuk membangunkan tanah tersebut, untuk melakukan pecah lot, membina rumah, menjual dan membahagikan keuntungan dengan defendan kedua. Dalam kedadaan ini plaintiff mempunyai hak yang boleh dikaveatkan keatas tanh-tanah tersebut.

2. Prosedur dan Kesan

Sesiapa yang ingin memasukkan kaveat hendaklah membuat permohonan secara rasmi kepda pendaftar atau pentadbir tanah menggunakan borang 19B.

Pendaftar hendaklah mencatatkan dia atas mana-mana permohonan tersebut waktu bilamana ia diterima. Pendaftar kemudiannya  hendaklah secepat mungkin selepas itu(dan tidak payah terlibat menyiasat kesahan tuntuan atas mana ia didasarkan ) memasukkan kaveat yang dipohonkan itu dengan cara berikut:

dengan pengendorsan di atas dokumen hakmilik daftaran,di bawah tangan  dan meterai Pendaftar,dengan perkataan “Kaveat Sendirian” bersama –sama dengan suatu kenyataan yang menyatakan

(a)    Sama ada kaveat itu mengikat tanah itu sendiri atau suatu bahagian tanah yang tak dipecahkan,atau suatu kepentingan khusus didalamnya sahaja

(b)   Orang atau badan atas permohonan siapa ia dimasukkan

(c)    Waktu sejak mana ia berkuatkuasa

(d)   Rujukan dibawah mana permohonan itu difailkan

Pendaftar hendaklah  menyampaikan pemberitahuan dalam Borang 19A kepada tuan punya tanah atau satu bahagian tanah yang tidak dapat dipecahkan yang terikat dengan demikian atau,dalam kes suatu kaveat yang mengikat satu kepentingan khusus sahaja,kepada orang atau badan dalam siapa kepentingan itu adalah buat masa itu tertakhluk

Kesan-kesan kaveat Persendirian melarang perkara-perkara berikut:

(i ) Pendaftaran suratcara urusniaga dan juga pendaftaran sijil jualan tanah berkenaan,

(ii) kemasukan endosan berkenaan tuntutan bebas daftaran dan

(iii) kemasukan kaveat pemegang lien.

3. Tempoh Masa

Kaveat persendirian akan kekal untuk tempoh selama 6 tahun.

Bagaimanakah kaveat persendirian boleh ditamatkan?

a.    Penarikan balik kaveat oleh sipemasuk kaveat

Penarikan balik ini hendaklah dibuat dalam Borang 8 yang diserahkan kepada pendaftar. Setelah menerima borang tersebut pendaftar hendaklah membuang kaveat tersebut dengan menyatakan alasan penarikan balik tersebut dan menyampaikan kepada tuan tanah mengenai penarikan balik tersebut.

b.    Kaveat dibuang oleh pendaftar (S.326)

Tuan tanah boleh memohon untuk membuang kaveat kepada pendaftar dengan menggunakan Borang 19H. Setelah menerima permohonan pendaftar hendaklah memberi notis kepada orang yang memasukkan kaveat dan membuang kaveat tersebut selepas satu bulan dari tarikh notis tersebut.

c.    Kaveat dibuang atas arahan mahkamah (S.327)

Orang berkepentingan juga boleh memohon untuk membuang kaveat tetapi dilakukan di Mahkamah. Perkataan “aggrieved by the existence” boleh meliputi mereka yang ada kepentingan dan perlu untuk menjaga kepentingan tersebut.

d.    Luputnya tempoh kaveat persendirian iaitu selepas 6 tahun.