KAVEAT PEMEGANG-LIEN

KAVEAT PEMEGANG-LIEN

Kaveat Pemegang Lien ialah kaveat yang dimasukkan oleh seseorang individu atau sesebuah badan yang memegang dokumen Hakmilik Hartanah tersebut untuk tujuan tertentu contohnya sebagai jaminan untuk tujuan pinjaman bank. (s.330 KTN). Lien tidak didefinasikan dibawah KTN.

Peruntukan s.281 KTN membenarkan mana-mana peminjam untuk mendepositkan hakmilik tanahnya kepada pemberi pinjaman.

Seksyen 281 ini menerangkan bahawa apabila peminjam mendepositkan dokumen hakmilik kepada pemberi pinjaman jadi pemberi pinjam akan memasukkan kaveat keatas pemegang lien.Ketika memasukkan kaveat tersebut, pemberi pinjaman akan mempunyai lien terhadap tanah tersebut.

Sebenarnya tujuan kaveat ini diwujudkan untuk memberi keutaman kepadaa pemegang lien dari kepentingan kepentingan yang terkemudian. Sebelum pemegang lien memohon perintah jualan, ia hendaklah terlebih dahulu mendapatkan penghakiman dari mahkamah atas jumlah wang yang terhutang kepadanya melalui saman hutang penghakiman 

Pemasukkan kaveat ini hendaklah berkuatkuasa dengan pengendosan diatas dokumen hakmilik , ditandatangani dan mempunyai maklumat berikut :

(a) samada kaveat ini mengikat tanah itu sendiri atau suatu pajakannya sahaja.

(b) nama orang atau badan yang memasukkan kaveat,

(c) waktu kuatkuasa

(d) rujukan fail permohonan berkenaan.

Kaveat ini menghalang perkara berikut:

(a) pendaftaran suratcara urusniaga,

(b) pendaftaran perakuan jualan,

(c) pemasukan kaveat pemegang lien yang lain.

Dalam kes MERCANTILE BANK LTD v THE OFFICIAL ASSIGNEE [1969] 2 MLJ 196, pemilik telah mendepositkan geran hak milik kepada pemohon untuk menjamin pinjaman. Dia gagal membayar balik pinjaman dan pada 28 April 1966 penghakiman telah dimasukkan terhadapnya. Pada bulan Mei Notis Bankrap telah telah dikeluarkan dan diserahkan pada 9 Jun 1966. Dia gagal membayar yang bermakna telah melakukan satu perbuatan kebankrapan. Pada 2 Ogos 1966 pemohon mendaftarkan kaveat pemegang lien keatas tanah tersebut dibawah s.330 KTN. Perintah penerimaan adjudikasi telah dibuat terhadap tuanpunya tanah pada 19 Nov 1966. Dia meninggal dunia tanpa wasiat pada April 1967.

Hakim Raja Azlan Shah memutuskan bahawa pemohon masih berhak untuk mendaftarkan kaveat dan dia boleh melaksanakan pendaftaran pada bila-bila masa. Ketika pemilik bankrap, tanah tersebut masih bebas dari kaveat pemegang lien tetapi pemohon masih ada “hak secara ekuiti kepada lien didalam satu kontrak”.

Dalam kes STANDARD CHARTERED BANK v YAP SING YOKE DAN SEORANG LAGI [1989] 2 MLJ 49

Hak milik tanah telah didepositkan kepada bank untuk dibuat gadaian. Malangnya gadaian  tidak dapat didaftarkan sebab resit bayaran sewa yang berkenaan telah hilang dan tidak dapat dikemukakan.pada masa yang sama, sementara untuk membuat gadaian, seorang pemiutang yang lain telah Berjaya memasukkan satu perintah larangan (PO) ke atas tanah tersebut.

Isu sekarang ialah siapa yang mempunyai keutamaan. Bank mempunyai hakmilik dan pemiutang lain sudah mendapatkan PO.

Mahkamah telah memutuskan bahawa bank ada keutamaan berbanding pemiutang lain.

Dalam kes CHEW SZE SUN v MUTHIA CETTHIAR [1983] 1 MLJ 390, diputuskan bahawa apabila sesuatu kaveat pemegang lien telah dimasukkan terlebih dahulu dari segi masa, kaveat tersebut akan menghalang kemasukan kaveat persendirian yang terkemudian atas tanah yang sama.