KAVEAT PENDAFTAR

KAVEAT PENDAFTAR 

Kaveat Pendaftar ialah kaveat yang didaftarkan oleh Pendaftar ke atas Dokumen Hakmilik. Menurut Seksyen 320, Antara tujuan kaveat jenis ini adalah untuk melindungi hak-hak pemilik tertentu dan juga berkaitan dengan hak-hak kerajaan. Ia juga untuk menghalang dari perbuatan / urusniaga fraud ataupun urus niaga yang tidak wajar.

Kaveat Pendaftar dimasukkan oleh Pendaftar atas salah satu sebab berikut:-
(a) Untuk mengelak penipuan dalam urusniaga seperti frod, salah nyata dan salah penggunaaan borang.
(b) Untuk melindungi kepentingan-kepentingan:-
(i) Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri dari segi tuntutan hutang, hasil tanah tertunggak dan pembayaran balik pinjaman.
(ii) kanak-kanak, orang kurang siuman atau orang yang diketahui tidak ada di Negara pada masa itu.
(c) Untuk menjamin pembayaran balik pinjaman kepada kerajaan Persekutuan dan Negeri seperti pinjaman perumahan, samada pinjaman tersebut bercagar atau tidak bercagar.
(d) Untuk membetulkan kesalahan-kesalahan yang berlaku didalam dokumen hakmilik atau suratcara lain yang ada kaitan dengan tanah.

Kaveat Pendaftar boleh dipohon oleh wakil dari Jabatan Persekutuan,   Jabatan Negeri, Pemegang Amanah Raya dan Pemegang Amanah.
Kavet Pendaftar mencegah berlakunya perkara-perkara yang berikut:
(i ) Pendaftaran suratcara urusniaga,
(ii) Kemasukan mana-mana kaveat Pemegang Lien tetapi membenarkan kemasukan kaveat Persendirian dan Pemegang Amanah.

Dalam kes A.R. PALANIAPPA CHETTIAR v LETCHUMANAN CHETTIYA DAN SEORANG LAGI [1982] 1 MLJ 232, Hakim Wong Kim Fatt menyatakan:

Adalah jelas bahawa di bawah KTN, pendaftar boleh bertindak mengikut kehendaknya sendiri atau atas maklumat atau permintaan yang dibuat kepadanya. Perkataan ‘boleh’ memberi isyarat satu budi bicara bagi pihak pendaftar. Dia tidak terikut untuk bertindak atas maklumat atau permintaan tersebut bagi setiap kes. Oleh itu, dalam kes kemasukan kaveat, pendaftar dikatakan melaksanakan satu fungsi separa kehakiman dalam menjalankan budi bicaranya, tetapi budi bicara mesti selalunya dijalankan dengan adil atau bersebab dan dengan suci hati tanpa salah guna kuasa atau niat jahat.

Dalam kes SEET SOH GOH v VENKATESWARA SDN BHD DAN SATU LAGI [1976] 1 MLJ 242

Hakim Chang Min Tat memutuskan bahawa walaupun pendaftar ada budi bicara di bawah s.320 untuk menentukan samada hendak memasukkan kaveat pendaftar atau tidak, Mahkamah bawah s.117 boleh mengarahkan pendaftar untuk memasukkan sesuatu kaveat atas permohonan mana-mana kepentingan atau pihak yang rugi.

Dalam kes PENDAFTAR TANAH JOHOR v TEMENGGONG SECURITIES LTD [1976] 2 MLJ 44

Fakta kes:

Li-Tah adalah pemilik berdaftar ke atas sebidang tanah yang telah dijual kepada responden tetapi belum lagi didaftarkan sebagai pemilik. Li-tah terhutang dengan Kerajaan Persekutuan bersabit tunggakan cukai pendapatan. Untuk menghalang syarikat tersebut dari menual tanah tersebut sebelum hutang dapat dikutip, Jabatan Hasil Dalam Negeri memohon perayu (Pendaftar tanah) memasukkan kaveat pendaftar ke atas tanah tersebut. Kaveat telah dimasukkan selepas jualan telah sempurna dibuat antara Li-Tah dan responden. Ini menghalang pertukaran hak milik kepada responden.

Responden memohon kepad mahkamah tinggi untuk mengenepikan kaveat tetapi tidak Berjaya. Dia kemudiannya membuat rayuan ke Mahkamah Persekutuan dan rayuannya dibenarkan. Pendaftar (Perayu dlam kes ini) kini membuat rayuan ke Majlis Privi.

Majlis Privi menolak rayuan pendaftar dan memutuskan bahawa:

1. Walaupun cukai pendapatan di Malaysia perlu dibayar oleh pembayar cukai kepada kerajaan melalui notis penilaian tetapi ia bukan bersifat hutang awam tidak bercagar sehingga ia ditukar kepada suatu penghakiman melalu proses tindakan ‘recovery’ penghakiman. Hutang awam tidak bercagar tidak memberikan apa-apa hak keatas mana-mana harta atau kepada mana-mana remedy terhadap harta pembayar cukai. Ia hanya tuntutan peribadi terhadapnya dan tidak tergolong sebagai ‘kepentingan’ dibawah s.320(1) Kanun Tanah Negara.

2. Kepentingan disini adalah kepentingan keatas tanah yang diiktiraf oleh Kanun Tanah Negara samada berdaftar atau tidak. Kepentingan tidak bercagar bukan kepentingan yang dimaksudkan.

Keputusan  ini telah memberi impak kepada perundangan, dimana kerajaan memperkenalkan s.320(1) (ba). Kesan kepada pengenalan pruntukan ini telah memberi tekanan kepada kes :

OVERSEA-CHINESE BANKING CO LTD v PENDAFTAR HAK MILIK NEGERI KEDAH [1990] 2 MLJ 478

Fakta kes:

Pemohon adalah pemegang gadai berdaftar ke atas sebidang tanah dan telah Berjaya membuat rayuan di bawah s.418 KTN terhadap keputusan pendaftar untuk memasukkan kaveat pendaftar. Kaveat tersebut dimasukkan atas permohonan Jabatan Hasil Dalam Negeri untuk mengutip cukai yang patut dibayar oleh pemilik berdaftar. Kaveat tersebut telah dimasukkan selepas gadaian telah didaftarkan atas nama pemohon (perayu). Pemohon memulakan prosiding dibawah s.418 KTN kerana kaveat pendaftar menghalang penjualan tanah tersebut, mereka merayu atas keputusan pendaftar untuk memasukkan kaveat tersebut.

Mahkamah memutuskan untuk membenarkan rayuan:

1. Pendaftar tidak boleh bergantung kepada s.320(1) KTN untuk memasukkan kaveat.tunggakan cukai pendapatan yang patut dibayar tersebut hanyalah satu pinjaman awam tidak bercagar yang tidak memberi hak untuk memasukkan kaveat keran bukan kepentingan yang dimaksudkan di bawah s.320(1).

2. Pendaftar telah silap menjalankan budibicara dibawah s. 320(1) (ba). Ini kerana bila sudah ada gadaian berdaftar, kaveat pendaftar tidak boleh dimasukkan kerana ia tidak Nampak ‘perlu atau terdesak’ bagi pendaftar ‘untuk menjamin bahawa tanah tersebut tersedia untuk menyelesaikan hutang terhadap kerajaan persekutuan’. Kaveat tidak akan mengubah bentuk satu hutang tidak bercagar kepada hutang bercagar. Ia tidak akan mempunyai keutamaan ke atas kepentingan berdaftar ke atas tanah tersebut. Sebaliknya ia mengganggu hak yang sah bagi pemegang gadai untuk menjual tanah tersebut bagi mengembalikan kerugian.

3. Keputusan pendaftar adalah ultra vires kepada kuasa yang diberikan dibawah s.320(1)(ba) Kanun Tanah Negara.