KAVEAT PENDAFTAR
KAVEAT
PENDAFTAR
Kaveat Pendaftar ialah kaveat yang didaftarkan oleh Pendaftar ke
atas Dokumen Hakmilik. Menurut Seksyen 320, Antara tujuan kaveat jenis ini
adalah untuk melindungi hak-hak pemilik tertentu dan juga berkaitan dengan
hak-hak kerajaan. Ia juga untuk menghalang dari perbuatan / urusniaga fraud
ataupun urus niaga yang tidak wajar.
(a) Untuk mengelak penipuan dalam urusniaga seperti frod, salah nyata dan salah penggunaaan borang.
(b) Untuk melindungi kepentingan-kepentingan:-
(i) Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan Negeri dari segi tuntutan hutang, hasil tanah tertunggak dan pembayaran balik pinjaman.
(ii) kanak-kanak, orang kurang siuman atau orang yang diketahui tidak ada di Negara pada masa itu.
(c) Untuk menjamin pembayaran balik pinjaman kepada kerajaan Persekutuan dan Negeri seperti pinjaman perumahan, samada pinjaman tersebut bercagar atau tidak bercagar.
(d) Untuk membetulkan kesalahan-kesalahan yang berlaku didalam dokumen hakmilik atau suratcara lain yang ada kaitan dengan tanah.
Kaveat Pendaftar boleh dipohon oleh wakil dari Jabatan Persekutuan, Jabatan Negeri, Pemegang Amanah Raya dan Pemegang Amanah.
Kavet Pendaftar mencegah berlakunya perkara-perkara yang berikut:
(i ) Pendaftaran suratcara urusniaga,
(ii) Kemasukan mana-mana kaveat Pemegang Lien tetapi membenarkan kemasukan kaveat Persendirian dan Pemegang Amanah.
Dalam kes A.R. PALANIAPPA CHETTIAR v LETCHUMANAN CHETTIYA DAN SEORANG LAGI [1982] 1 MLJ 232, Hakim Wong Kim Fatt menyatakan:
Adalah jelas bahawa di bawah KTN,
pendaftar boleh bertindak mengikut kehendaknya sendiri atau atas maklumat atau
permintaan yang dibuat kepadanya. Perkataan ‘boleh’ memberi isyarat satu budi bicara
bagi pihak pendaftar. Dia tidak terikut untuk bertindak atas maklumat atau
permintaan tersebut bagi setiap kes. Oleh itu, dalam kes kemasukan kaveat,
pendaftar dikatakan melaksanakan satu fungsi separa kehakiman dalam menjalankan
budi bicaranya, tetapi budi bicara mesti selalunya dijalankan dengan adil atau
bersebab dan dengan suci hati tanpa salah guna kuasa atau niat jahat.
Dalam kes SEET SOH GOH v VENKATESWARA SDN BHD DAN SATU LAGI [1976] 1 MLJ 242
Hakim Chang Min
Tat memutuskan bahawa walaupun pendaftar ada budi bicara di bawah s.320 untuk
menentukan samada hendak memasukkan kaveat pendaftar atau tidak, Mahkamah bawah
s.117 boleh mengarahkan pendaftar untuk memasukkan sesuatu kaveat atas
permohonan mana-mana kepentingan atau pihak yang rugi.
Dalam kes
PENDAFTAR TANAH JOHOR v TEMENGGONG SECURITIES LTD [1976] 2 MLJ 44
Fakta kes:
Li-Tah adalah pemilik berdaftar ke atas sebidang tanah yang telah
dijual kepada responden tetapi belum lagi didaftarkan sebagai pemilik. Li-tah
terhutang dengan Kerajaan Persekutuan bersabit tunggakan cukai pendapatan.
Untuk menghalang syarikat tersebut dari menual tanah tersebut sebelum hutang
dapat dikutip, Jabatan Hasil Dalam Negeri memohon perayu (Pendaftar tanah)
memasukkan kaveat pendaftar ke atas tanah tersebut. Kaveat telah dimasukkan
selepas jualan telah sempurna dibuat antara Li-Tah dan responden. Ini
menghalang pertukaran hak milik kepada responden.
Responden memohon kepad mahkamah tinggi untuk mengenepikan kaveat
tetapi tidak Berjaya. Dia kemudiannya membuat rayuan ke Mahkamah Persekutuan
dan rayuannya dibenarkan. Pendaftar (Perayu dlam kes ini) kini membuat rayuan
ke Majlis Privi.
Majlis Privi menolak rayuan pendaftar dan memutuskan bahawa:
1. Walaupun cukai pendapatan di Malaysia perlu dibayar oleh
pembayar cukai kepada kerajaan melalui notis penilaian tetapi ia bukan bersifat
hutang awam tidak bercagar sehingga ia ditukar kepada suatu penghakiman melalu
proses tindakan ‘recovery’ penghakiman. Hutang awam tidak bercagar tidak
memberikan apa-apa hak keatas mana-mana harta atau kepada mana-mana remedy
terhadap harta pembayar cukai. Ia hanya tuntutan peribadi terhadapnya dan tidak
tergolong sebagai ‘kepentingan’ dibawah s.320(1) Kanun Tanah Negara.
2. Kepentingan disini adalah kepentingan keatas tanah yang
diiktiraf oleh Kanun Tanah Negara samada berdaftar atau tidak. Kepentingan
tidak bercagar bukan kepentingan yang dimaksudkan.
Keputusan ini telah
memberi impak kepada perundangan, dimana kerajaan memperkenalkan s.320(1) (ba).
Kesan kepada pengenalan pruntukan ini telah memberi tekanan kepada kes :
OVERSEA-CHINESE BANKING CO LTD v PENDAFTAR HAK MILIK NEGERI
KEDAH [1990] 2 MLJ 478
Fakta kes:
Pemohon adalah pemegang
gadai berdaftar ke atas sebidang tanah dan telah Berjaya membuat rayuan di
bawah s.418 KTN terhadap keputusan pendaftar untuk memasukkan kaveat pendaftar.
Kaveat tersebut dimasukkan atas permohonan Jabatan Hasil Dalam Negeri untuk
mengutip cukai yang patut dibayar oleh pemilik berdaftar. Kaveat tersebut telah
dimasukkan selepas gadaian telah didaftarkan atas nama pemohon (perayu). Pemohon
memulakan prosiding dibawah s.418 KTN kerana kaveat pendaftar menghalang
penjualan tanah tersebut, mereka merayu atas keputusan pendaftar untuk
memasukkan kaveat tersebut.
Mahkamah memutuskan untuk membenarkan
rayuan:
1. Pendaftar tidak boleh
bergantung kepada s.320(1) KTN untuk memasukkan kaveat.tunggakan cukai
pendapatan yang patut dibayar tersebut hanyalah satu pinjaman awam tidak
bercagar yang tidak memberi hak untuk memasukkan kaveat keran bukan kepentingan
yang dimaksudkan di bawah s.320(1).
2. Pendaftar telah silap
menjalankan budibicara dibawah s. 320(1) (ba). Ini kerana bila sudah ada
gadaian berdaftar, kaveat pendaftar tidak boleh dimasukkan kerana ia tidak Nampak
‘perlu atau terdesak’ bagi pendaftar ‘untuk menjamin bahawa tanah tersebut
tersedia untuk menyelesaikan hutang terhadap kerajaan persekutuan’. Kaveat tidak
akan mengubah bentuk satu hutang tidak bercagar kepada hutang bercagar. Ia tidak
akan mempunyai keutamaan ke atas kepentingan berdaftar ke atas tanah tersebut. Sebaliknya
ia mengganggu hak yang sah bagi pemegang gadai untuk menjual tanah tersebut
bagi mengembalikan kerugian.
KAVEAT PENDAFTAR
Reviewed by Kamaruddin Mahmood
on
8:29:00 PTG
Rating:

Tiada ulasan: