LIEN - APA BENDA TU?


LIEN

1. Sejarah
Konsep lien keatas tanah bermula sejak dari tahun 1891 sepertimana yang terkandung didalam Selangor Registration of Title Regulation. s. 78.

Diantara ciri-utama lien pada masa itu ialah :
i. simpan dokumen hakmilik
ii. tak ada penggunaan borang yang khas. Hakmilik diserah balik apabila pinjaman telah selesai dibayar.

Pada tahun 1911 Selangor Regulation ini telah dipinda dengan memasukkan mekanisma kaveat pemegang lien dan sekatan lien keatas Tanah Rizab Melayu disamping mengekalkan ciri-ciri yang sama seperti diatas.

2. Maksud Lien
Dari segi bahasa, lien membawa maksud sebagai ‘ligamen - binding or tying or securing something’. Ia merupakan kata akar dari bahasa Latin.

Dari segi Kanun Tanah Negara pula lien membawa maksud:
Lien seakan-akan sama dengan gadaian. Pemilik tanah menyerahkan hakmilik tanah sebagai jaminan bagi pembayaran pinjaman. Sipeminjam menyimpan hakmilik tersebut. Untuk melindungi kepentingan sipeminjam, beliau akan memasukkan kaveat pemegang lien.

3. Peruntukan dalam KTN
KTN masih lagi mengekalkan konsep yang sama mengenai lien seperti undang-undang
tanah yang sebelumnya iaitu ciri-ciri:
a. pemilikan tanah iaitu tanah berimilik
b penyimpanan dokumen hakmilik oleh peminjam
c. hasrat pemilik untuk meminjam wang.
d. kemasukan kaveat pemegang lien dengan menggunakan Boran 19 D
KTN. S.330
Seksyen 281: Perwujudan dan Kesan Lien

1. Mana mana tuanpunya atau pemegang pajakan buat masa itu bolehlah mendepositkan dengan mana mana orang atau badan lain, sebagai sekuriti untuk suatu pinjaman, dokumen hakmilik keluarannya atau mengikut mana mana yang berkenaan, pajakan pendua, dan orang atau badan itu-

 a) Bolehlah selepas itu memohon di bawah Bab 1 Bahagian Sembilan Belas supaya dimasukkan satu kaveat pemegang lien, dan;

 b) Hendaklah, setelah pemasukkan kaveat sedemikian, menjadi berhak kepada satu lien ke atas tanah atau pajakan itu.

2. Jika sekiranya pemegang mana mana lien telah mendapat penghakiman untuk amaun yang genap kepadanya di bawahnya, maka hendaklah berhak untuk memohon kepada makhamah untuk, dan mendapat dengan serta merta , suatu perintah jualan bagi tanah atau pajakan itu.

3. Apa apa permhonan sedemikian hendaklah dibuat selaras dengan mana mana undang undang buat masa itu berkuatkusa yang berhubung dengan prosedur sivil; dan peruntukan – peruntukan seksyen 257 hinggan 259 dan seksyen 266 hinggan 269 hendaklah dipakai, mutatis mutandis, di mana apa apa permohonan sedemikian telah dibuat sepertimana peruntukkan peruntukkan itu dipakai di mana seorang pemegang gadaian memohon untuk suatu perintah di bawah seksyen 256

4. Seorang pemegang lien hendaklah, atas permintaan bertulis daripada tuanpunya atau pemegang pajakan, dan dalam apa apa tempoh yang munasabah sebagaimana yang dinyatakan dalam permintaan itu, mengemukakan dokumen keluaran atau pajakan pendua dimana mana pejabat pendaftaran atau pejabat tanah yang dinyatakan bagi apa apa maksud untuk mana ia dikehendaki di bawah mana mana peruntukan Akta ini.

5. Kos kos yang dialami dengan berpatutan oleh mana mana pemegang lien dalam mematuhi apa apa permintaan sedemikian hendaklah kena bayar oleh tuanpunya atau pemegang pajakan atas tuntutan.

6. Peruntukan peruntukan sub-seksyen(2) hingga (5) hendaklah dipakai kepada semua lien, sama ada diwujudkan sebelum atau selepas bermulanya akta ini.

Secara ringkasnya, cara untuk mewujudkan lien adalah seperti berikut:
1.    tunapunya tanah menyerahkan dokumen hak milik kepada pemberi pinjaman (selalunya bank).
2.    Kemudiannaya memorandum deposit hak milik ditandatangani (seperti lampiran gadaian).
3.    Bawa ke pejabat Tanah dan lien diendos dokumen hakmilik di pejabat tanah atau pejabat pendaftar.
4.    Akhir sekali, kaveat pemegang lien dimasukkan.

Kaveat ini akan kekal sehingga ia ditarik balik oleh pemberi pinjaman, iaitu apabila mereka berpuas hati bahwa jumlah bayaran yang patut dibayar telah diselesaikan.

Meskipun lien satu urusniaga yang tidak didaftarkan, ia perlu diendos dalam dokumen hakmilik di pejabat tanah atau pejabat pendaftar, dan kaveat pula dimasukkan. Pemberi pinjaman pada hakikatnya mempunyai kuasa yang amat kuat ke atas tanah tersebut untuk menghalang apa-apa urusniaga ke atas tanah tersebut selepas kaveat dimasukkan.

4. Kelebihan Lien
Lien selalunya digunapakai untuk pinjaman jangka pendek atau gadaian pertama satu bidang tanah tetapi pemberi pinjaman perlukan kolateral lebih dari tanah yang lain. Beberapa kelebihan lien ialah:

a. Urusan pinjaman adalah mudah. Tiada borang yang tertentu. Memadai dengan memorandum persefahaman (MoU) menyatakan jumlah pinjaman dan kaedah pembayarannya. Kemudian dimasukkan kaveat Borang 19 D sahaja. Berbanding dengan gadaian yang menggunakan Borang 16A atau16 B yang sarat dengan lampiran-lampiran syarat-syarat pinjaman.

b. Kos duti setem adalah murah iaitu separuh dari duti setem gadaian bagi jumlah pinjaman yang sama. Item 27(c) Akta Duti Setem 1949

c. Urusan pendaftaran lien adalah mudah dan menjimatkan masa. Jika peminjam
gagal membayar pinjamannya, tanah yang dilienkannya itu boleh di lelong

5. Kes-kes
Dalam kes PARAMOO v ZENO LTD [1968] 2 MLJ 230 diputuskan bahawa niat untuk mewujudkan lien boleh dikumpul dari fakta bahawa Dokumen Hakmilik tanah dideposit dengan pemberi pinjaman sebagai satu jaminan pinjaman dan bukan untuk tujuan yang lain.
Dalam kes PERWIRA AFFIN BANK BHD v SELANGOR PROPERTIES SDN BHD [2003] 5 CLJ 310 mahkamah tinggi memeutuskan bahawa jika tiada keizinan atau kuasa oleh tuanpunya tanah berdaftar untuk mendepositkan hak milik, dan apabila hak milik telah dideposit oleh pihak ketiga dan bukan tuan punya berdaftar, lien tersebut adalah tidak sah. Oleh itu, kaveat yang dimasukkan juga tidak sah dan mahkamah tidak boleh menguatkuasakan lien tersebut.
Kadang-kadang ada juga  pemberi pinjaman tidak memasukkan kaveat pemegang lien serta merta. Dalam kes MERCANTILE BANK LTD v THE OA OF PROPERTY OF HUW HAN TEH [1969] 2 MLJ 196 diputuskan bahawa kegagalan untuk memasukkan satu kaveat pemegang lien tidak semestinya menghapuskan hak pemberi pinjaman kepada lien, ia wujud dari segi ekuiti selagi mana niat pada awal untuk mewujudkan lien dan diikuti dengan mendepositkan hakmilik itu wujud .
Mahkamah Rayuan didalam kes UNITED OVERSEAS BANK (M) SDN BHD v UJA SDN
BHD [2009] 6 MLJ, telah pun memutuskan bahawa lien boleh juga dilaksanakan oleh pihak ketiga.

Fakta Kes
Uja Sdn Bhd, pemilik berdaftar sebidang tanah, telah mendepositkan geran tanahnya dengan United Overseas Bank sebagai cagaran bagi satu pinjaman yang diberikan kepada Union Plastics Sdn Bhd. Bank tersebut telah memasukkan kaveat pemegang lien terhadap tanah tersebut. Union Plastics mungkir dalam pembayaran balik pinjaman dan bank tersebut telah memohon di bawah s.281(2) Kanun Tanah Negara untuk satu perintah penjualan. Mahkamah Tinggi telah membatalkan saman bank tersebut atas alasan bahawa sesuatu lien di bawah s 281 boleh diwujudkan oleh seorang pemilik berdaftar tanah, hanya apabila dia juga adalah peminjam. Oleh itu pihak bank merayu

Diputuskan, membenarkan rayuan:

Seksyen 281 tidak terbatas untuk perwujudan satu cagaran dengan cara sesuatu lien hanya untuk manfaat pemilik berdaftar. ianya juga dilanjutkan kepada peminjam-peminjam pihak ketiga. Ini bermakna pinjaman boleh dibuat oleh orang lain yang tak semestinya pemilik tanah dengan syarat mendapat pesetujuan dari pemilik tanah. Satu lagi kemudahan pinjaman secara lien.
LIEN - APA BENDA TU? LIEN - APA BENDA TU? Reviewed by Kamaruddin Mahmood on 1:37:00 PG Rating: 5

Tiada ulasan:

Dikuasakan oleh Blogger.