SSPN-i Plus

PAJAKAN TANAH LEBIH BAIK DARI JUAL?


PAJAKAN TANAH

1 Pendahuluan

Pajakan ialah adalah urusniaga dimana tuanpunya tanah (pemberi pajak) memberi kepada pihak lain (penerima pajakan) satu kepentingan ke atas tanah kurang dari pegangan bebas dan kurang dari apa yang pemberi pajak berhak.

KTN walaubagaimanapun memberi definasi pajakan sebagai pajakan atau pajakan kecil berdaftar bagi tanah beri milik. Definisi ini telah menyempitkan makna pajakan secara teknikal dan mengeluarkan perjanjian pajak dan tenansi bebas daftar.



Ciri-ciri Pajakan

1.    Penerima pajakan diberi hak esklusif ke atas tanah tersebut termasuklah untuk melarang mana-mana orang memasuki tanah tersebut walaupun pemberi pajakan.
2.    Kedua-dua pihak mesti berniat untuk membuat pajakan dan bukannya lesen. Niat mesti dalam satu keterangan berbentuk pinjaman atau tindakan.
3.    Pajakan mesti diberi bagi satu tempoh tertentu atau tempoh yang dibenarkan untuk berbuat demikian.

Beza Pajakan dan Lesen
Pajakan
Lesen
1. Dalam pajakan pemberi pajakan akan memindahkan semua kepentingannya diatas tanh tersebut kepada penerima pajakan.

2. Pajakan boleh dipindahmilik
1. Penerima lesen memperolehi hak-hak berdasarkan kontrak dan kepentingan tidak diserahkan.

2. Lesen hanya terikat kepada pihak-pihak yang berkontrak sahaja.


2 Kuasa – Kuasa dan Sekatan Pajakan

 Kuasa-kuasa pajakan ialah:

a.    Tuan punya mana-mana tanahmilik boleh memberikan pajakan keatas kesemua atau mana-mana bahagiannya. - s.221(1)
b.    Tiap-tiap pajakan yang diberikan mestilah untuk tempoh yang melebihi 3 tahun. – s.221(2)
c.    Berhubung dengan pajakan kesemua tanah, tempoh maksima ialah 99 tahun. – s.221(3)(a)
d.    Mengenai pajakan sebahagian sahaja, tempoh maksima ialah 30 tahun.- s.221(3)(b)
e.    Mengenai pajakan sebahagian tanah, pelan dan perihal yang mencukupi bagi membolehkan bahagian itu dikenali dengan tepat hendaklah dikembarkan didalam suratcara.

Sekatan-sekatan Pajakan

Kuasa-kuasa yang diberi diatas adalah tertakluk kepada sekatan-sekatan berikut:
a.    Larangan atau batasan yang dikenakan oleh KTN atau mana-mana undang-undang bertulis pada masa itu berkuatkuasa.
b.    Mana-mana sekatan kepentingan yang berkuatkuasa pada masa itu yang berkaitan dengan tanah berkenaan .
c.    Pajakan tidak boleh diberikan kepada dua orang atau lebih melainkan sebagai pemegang amanah atau wakil.
d.    Sekatan keatas warganegara asing.
e.    Jika tanah itu tertakluk kepada gadaian, persetujuan pemegang gadaian perlu didapatkan terlebih dahulu.



3 Hak dan Tanggungjawab Pemberi dan Penerima Pajakan

Hak dan tanggungjawab Pemberi dan Penerima Pajakan digariskan secara nyata oleh kedua-dua pihak atau jika tiada perjanjian secara nyata, akan disiratkan oleh undang-undang. Kedua-dua pihak boleh menggunapakai peruntukan seperti yang terkandung dibawah Jadual Keenam KTN di dalam perjanjian mereka dan boleh diubahsuai setakat yang mereka fikir patut.

Dalam ketiadaan syarat nyata, beberapa syarat tertentu disiratkan dan digunapakai bagi pajakan atau pajakan kecil.

Dibawah s.230 KTN memeperuntukan syarat tersirat seperti berikut:

1.    Bahawa penerima pajakan akan membayar sewa yang ditetapkan dan akan memantau serta melaksanakan semua syarat nyata dan tersirat ke atas tanah tersebut.

2.    Bahawa pemberi pajakan akan membayar semua sewa atau bayaran yang patut dibayar kepada PBN ke atas tanah tersebut

3.    Dalam kes-kes pajakan kecil, pemberi pajakan kecil akan membayar sewaan pajakan yang ia pegang dan jika penerima pajakan kecil sudah membuat bayaran tersebut, dia berhak untuk menolakdari  jumlah sewa yang patut dibayar oleh penerima pajakan kecil kepada pemberi pajakan kecil.

Dibawah s. 321 KTN memperuntukan bahawa penerima pajakan dan penerima pajakan kecil hendaklah:

1.    Untuk membayar semua sewa, kadar dan lain-lain bayaran berkait dengan harta tersebut melainkan sewa yang patut dibayar oleh pemberi pajakan kepada PBN atau bayaran yang patut dibayar oleh pemberi pajakan secara ekslusif.

2.    Untuk membaiki harta jika berlaku kerosakan

3.    Untuk membenarkan pemberi pajakan atau agennya memasuki harta tersebut dan memeriksa keadan harta.

4.    Tidak memindahmilik atau menggadai atau memberi pajakan kecil atau lain-lainmenegnai harta tersebut tanpa mendapat kebenaran bertulis dari pemberi pajakan terlebih dahulu

Manakala s, 232 KTN pula memperuntukkan syarat-syarat tersirat berikut  kepada pemberi pajakan atau pemeberi pajakan kecil:

1.    Bahawa penerima pajakan akan dibenarkan menduduki dan menikmati secara man dan bebas harta tersebut tanpa gangguan dari pemberi pajakan.

2.    Apabila pajakan itu berhubung dengan sebahagian dari bangunan, bahwa pemberi pajakan akan membaiki bumbung, dinding utama,saliran utama dan mana-mana jalan atau instalasi.
3.    Untuk mengabaikan sewa apabila bangunan tersebut sudah tidak sesuai untuk diduduki atau digunakan oleh apa-apa peristiwa selain kecuaian penerima pajakan.



4 Tempoh Masa
Sesuatu pajakan tidak boleh diberi untuk selama-lamanya tempoh maksima satu pajakan ialah 99 tahun bagi pajakan untuk kesemua bahagian tanah seperti yang disebut di atas.

Persoalan mengenai tempoh masa dijawab dalam kes-kes berikut:

 Dalam kes KARUPPAN CHETTY v SUAH THIAM (1916) 1 FMSLR 300 satu perjanjian untuk menyewa rumah bagi suatu tempoh  yang penyewa itu mahu telah diputuskan sebagai terlalu kabur dan tidak tertentu, oleh itu ia adalah batal.

Dalam kes SIEW SOON WAH & LAIN-LAIN v YONG TONG HONG [1973] 1 MLJ 133 Majlis Privy telah memutuskan sebaliknya, iaitu satu penyewaan ‘yang selama mana penyewa mahu duduki” tidak semestinya batal. Mahkamah berpendapat bahawa niat tuan rumah adalah jelas untuk menyewakan kepada responden selama mana yang ia ada kuasa (iaitu 30 tahun) selagi penyewa membayar sewa.

5 Tanah Tertakluk Kepada Gadaian
Sekiranya tanah yang dipajak tertakluk kepada gadaian, kebenaran dari pemegang gadaian adalah diperlukan. 

Dalam kes MURUGAPPA CHETTTY v LOW (1932) 4 FMSLR 87 keizinan dari pemegang gadaian tidak dipohon bagi suatu pajakan oleh tuan tanah yang tidak didaftar untuk tempoh 30 bulan. Pemegang gadaian telah mengambil prosiding “foreclosure” atas kemungkiran penggadai membayar balik pinjaman. Pemegang pajakan telah memasukkan satu kaveat untuk menjaga kepentingannya, tetapi mahkamah telah mengarahkan kaveat tersebut diketepikan.

Ini jelas dibawah s. 226(1) yang memperuntukan jika tanah tersebut tertakluk kepada gadaian, maka keizinan pemegang gadai perlu diperolehi terlebih dahulu sebelum pajakan, pajakan kecil atau tenansi dibuat.  

6 Penamatan Pajakan
Banyak cara untuk menamatkan pajakan, pajakan kecil atau tenansi, antaranya ialah:
a.  
  Penyerahan secara nyata, dengan perjanjian dengan pemberi pajakan
Penyerahan hendaklah dilakukan dalam Borang 15C. Penyerahan ini memerlukan persetujuan penerima pajakan.

b.    Cukup tempoh masa
Pajakan akan tamat apabila tempoh masa yang ditetapkan di dalam perjanjian sampai melainkan pihak-pihak telah bersetuju untuk memperbaharui atau melanjutkan tempoh masa.

c.    Notis
Penamatan melalui notis hanya boleh dibuat sekiranya didalam perjanjian pajakan memperuntukan secara nyata untuk mana-mana pihak berbuat demikian,

d.    Operasi undang-undang
Ini berlaku dalam keadaan kekecewaan sesuatu kontrak (iaitu kontrak mustahil untuk dilaksanakan). Contohnya jika tanah tersebut telah diambil oleh kerajaan dibawah Akta Pengambilan Tanah 1960 atau tanah tersebut sudah tidak sesuai untuk jenis tujuan ia dipajak seperti pajakan untuk membuat kilang, tetapi ada kawasan perumahan yang baru dibuka.

e.    Perampasan
Perampasan boleh dibuat jika penerima pajakan telah:
·         Melanggar mana-mana peruntukan perjanjian pajakan

·         Diisytiharkan bankrap atau bagi syarikat telah dicairkan
PAJAKAN TANAH LEBIH BAIK DARI JUAL? PAJAKAN TANAH LEBIH BAIK DARI JUAL? Reviewed by Kamaruddin Mahmood on 11:00:00 PTG Rating: 5

Tiada ulasan:

Dikuasakan oleh Blogger.