APAKAH PINDAHMILIK. TANAH?
PINDAHMILIK TANAH.
Apa yang boleh
dipindahmilik? - s.214(1)
a. kesemua tetapi tidak
sebahagian mana-mana tanahmilik.
b. kesemua tetapi tidak
sebahagian mana-mana syer yang tidak dipecahkan keatas tanahmilik.
c. mana-mana pajakan
tanahmilik.
d. mana-mana gadaian.
e. mana-mana tenansi yang
dikecualikan daripada pendaftaran.
Kuasa-kuasa
yang diberi diatas adalah tertakluk kepada sekatan-sekatan berikut:
a. larangan atau batasan yang
dikenakan oleh KTN atau mana-mana undang-undang bertulis pada masa itu
berkuatkuasa - s.214 (2)(a).
b. mana-mana sekatan
kepentingan yang berkuatkuasa pada masa itu yang berkaitan dengan tanah
berkenaan – s.214(2)(b)
c. jika ianya pajakan,
gadaian dan tenansi, tertakluk kepada peruntukan yang ditetapkan – s.214(2)(c).
d. sekatan pindah milik tanah
pertanian yang kurang daripada 2/5 hektar.
e. sekatan pindahmilik tanah
ladang tanpa kebenaran Lembaga Ladang.
f. sekatan keatas warganegara
asing.
Dalam
kes LAI KHEE CHIN DAN SEORANG LAGI v PEMUNGUT DUTI SETEM [1973] 2 MLJ 33 perayu
pertama telah memberi hadiah inter vivos
tanah yang tidak dibahagi syer kepada isterinya (perayu kedua). Dia melakukan
perkara ini dengan melaksanakan satu memorandum pindahmilik dimana dia
memindahmilik keseluruhan kepentingannya di atas tanah tersebut kepada dirinya
dan isterinya dalam syer yang tidak dibahagi secara samarata. Hakim mahkamah
berpendapat bahawa instrumen yang digunakan oleh perayu pertama tidak
bertetangan dengan s.214(1)(a) KTN.
Dalam ONG CHAT PANG DAN SEORANG LAGI v VALIAPPA CHETTIAR [1971] 1
MLJ 224 diputuskan bahawa apabila penjual telah melakukan kesemua apa-apa yang
diperlukan untuknya bagi memindahmilik hakmilik kepada pembeli setelah menerima
harga penuh jualbeli tersebut dari pembeli, kedudukan beliau sekarang ialah
sebagai pemegang amanah terang-terangan (bare trustee) kepada pembeli.
Dalam kes BORNEO HOUSING MORTGAGE FINANCE
BERHAD v TIME ENGINEERING BERHAD [1996] 2 AMR 1537 Hakim Mahkama Persekutuan
Edgar Joseph Jr menyatakan,” sekarang adalah terlambat untuk menyoal
kebolehgunaan konsep pemegang amanah di dalam situasi penjual – pembeli di
Malaysia. Persoalan ini tidak dijawab secara senada dalam kes-kes yang
terdahulu. Hakim tersebut merujuk kepada kes TEMENGGUNG SECURITIES LTD v
PENDAFTAR HAKMILIK JOHOR [1974] 2 MLJ 45 dimana Hakim Mahkamah Perseketuan H.S
Ong memutuskan bahawa penjual menjadi
pemegang amanah apabila harga penuh belian telah dibayar dan penjual telah memberi
milikan kepada pembeli.
Hakim Edgar seterusnya memutuskan bahawa masa
kewujudan kontrak yang mengakibatkan penjual adalah pemegang manah kepada
pembeli ialah apabila penyempurnaan (completion) transaksi jual beli tersebut iaitu:
a.
Harga penuh belian tersebut telah dibayar
b.
Kedua-dua pihak telah melaksanakan instrumen pindahmilik tanah
tersebut yang sah dan boleh didaftar
Kes Borneo Housing ini telah dijadikan
rujukan dalam kes jenayah PENDAKWA RAYA v TAN SRI MUHAMMAD TAIB [1999] 2 MLJ
305. Dalam kes ini OKT telah dituduh kerana gagal untuk mengisytiharkan harta
milik beliau, isteri dan anak-anak seperti yang diperlukan oleh Pendakwa Raya
melalui satu notis dibawah s.25(1)(a) Akta Pencegahan Rasuah. Notis tersebut
telah dikemukakan pada 10 April 1997. OKT dituduh melakukan kesalahan tersebut
di Ibu pejabat BPR di Jalan Duta, Kuala Lumpur. OKT mengaku tidak bersalah atas
tuduhan tersebut.
Selepas pendengaran 9 orang saksi pihak
pendakwa, mahkamah memutuskan terdapat kes prima
facie telah dibuktikan dan memanggil OKT untuk pembelaan. Diakhir kes
pembelaan iaitu setelah memanggil 7 orang saksi, hakim telah memutuskan bahawa
terdapat keraguan yang munasabah dan membebaskan dan melepaskan OKT.
Hakim bicara berkata adalah tidak disangkal
bahawa harta-harta yang disebut dalam prosiding ini didaftarkan atas nama OKT
dan isteri. Hakim, walaubagaimanapun menerima penjelasan mengenai isu tidak
mengisytihar kerana OKT percaya bahawa harta tersebut telah dilupuskan dan
tidak lagi mempunyai kepentingan ke atas harta-harta tersebut. Keterangan
mengenai pelupusan harta tersebut disokong dan ada bukti yang kukuh bahawa
pindahmilik telah dilaksana.
Kes Borneo Housing juga telah diikut dan
dipakai dalam kes FUJI SUI JUI v BORNEO HOUSING MORTGAGE FINANCE BHD & TIGA
LAGI [2001] 1 AMR 1104. Hakim Richard Malanjum memutuskan bahawa plaintif
(seorang pembeli yang telah membayar penuh harga belian kepada pemaju untuk
satu pecah lot) gagal untuk membuktikan pemaju (defendan kedua) adalah pemegang
amanah untuknya kerana satu pindahmilik yang sah dan boleh didaftarkan belum
lagi dilaksanakan atas nama beliau. Dengan kata lain pemaju masih belum
menyerahkan hakmilik tersebut kepada plaintif.
Dalam kes OCBC BANK (M) BHD v LEE LEE FAH DAN
LIMA YG LAIN [1999] 4 AMR 4476 seorang pembeli (Koh Choon Industries Sdn Bhd) membeli
dua bidang tanah di rantau, Negeri Sembilan dari responden-responden. Pembeli
memohon pinjaman dari bank perayu dan sebagai jaminan tanah-tanah tersebut
telah digadai kepada bank. Apabila pindahmilik dan gadaian telah dikemukakan,
bank telah membuat bayaran kepada peguam yang bertindak sebagai pemegang
pertaruhan bagi kedua-dua pihak. Peguam telah mengeluarkan dua keeping cek
kepada penjual yang kedua-dua cek tersebut adalah cek tendang dengan endosmen
“akaun ditutup’. Persoalannya sekarang ialah siapa yang akan menanggung
kerugian akibat tindakan peguam tersebut, adakah pembeli, penjual atau bank?
Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa pembeli
patut menangung kerugian sebab merekalah yang memperkenalkan peguam tersebut
kepada defendan.hakim mengarahkan milikan kosong tanah tersebut dikembalikan
kepada penjual. Rayuan ini adalah dari pihak bank untuk menentang keputusan
tersebut.
Mahkamah Rayuan membenarkan rayuan tersebut
dengan kos. Mahkamah memutuskan bahawa berdasarkan keterangan pembeli telah
memperolehi hakmilik yang tak boleh disangkal dan bank telah memperolehi
kepentingan yang tak boleh disangkal ke atas harta tersebut mengikut s.340(1)
KTN. Hakmilik dan kepentingan tersebut
akan di sahkan jika keadaan-keadaan dibawah s.340(2) dipenuhi.
Mahkamah juga memutuskan bahawa bank adalah
“pihak yang tidak berdosa” dan patut dilindungi dibawah s.340(1) KTN. Ketiadaan
mana-mana keterangan bahawa gadaian dibuat dengan cara tipuan, pemalsuan atau
salahnyataan kepentingan bank ke atas tanah tersebut kekal tidak boleh
disangkal.
Mahkamah berpendapat selepas pendaftaran
memorandum pindahmilik dan gadaian, peguam sebagai pemegang pertaruhan adalah
terikat secara undang-undang untuk menyerahkan baki harga belian kepada
penjual. Pembayaran baki harga belian oleh peguam kepada penjual adalah
tindakan terakhir untuk kesempurnaan perjanjian tersebut. Memandangkan pembeli
telah menjalankan segala tanggungjawabnya di bawah perjanjian, maka peguam dan
bukan pembeli yang bertanggungan kepada penjual atas kerugian yang mereka
alami.
Mahkamah juga memutuskan bahawa bukan tugas
pembeli untuk memastikan penjual menerima baki jumlah wang belian dari pemegang
pertaruhan.
Dalam kes MOHAMAD BUYONG v PEMUNGUT HASIL
TANAH GOMBAK DAN SEORANG LAGI [1982] 2 MLJ 53 Mahkamah berdepan dengan
persoalan satu pindahmilik yang dikemukakan untuk pendaftaran tidak mengikut
keperluan bawah s.294 KTN. Pada 14 Ogos 1979 Perayu dalam kes ini telah
mengemukakan borang 14A ke pejabat Tanah bersama dengan salinan pejabat satu
surat wakil kuasa tetapi salinan asal dokumen hak milik tidak dikemukakan. Pada
bulan September 1979 perayu melalui satu surat akuan bersumpah telah mendakwa
bahawa dokumen hak milik telah hilang dalam simpanannya dan dia kemudiannnya
memohon untuk satu dokumen hak milik yang baru. Meskipun tidak ada salinan
dokumen hak milik yang asal, pengemukaan tersebut telah direkodkan dalam Buku
Pengemukaan di Pejabat Tanah.
Pada 20 November 1979, Pejabat Tanah telah
menerima surat dari responden kedua mempertikai keesahan surat wakil kuasa dan
menyatakan bahawa mana-mana dokumen yang memberi kuasa kepada surat wakil kuasa
tersebut adalah palsu atau satu penipuan. Selepas satu pemeriksaan yang
menyeluruh dokumen-dokumen yang dikemukakan oleh perayu, pemungut mendapati
bahawa instrumen borang 14A tidak sesuai untuk pendaftaran dalam maksud s.298
KTN dan Pemungut menolaknya dengan membatalkan kemasukan sebelumnya dengan
perkataan “dibatalkan” ditulis atau dicetak melintang atas kemasukan tersebut.
Pembatalan tersebut ditandatangani oleh Pemungut tetapi kemasukan sebelumnya
tidak ditandatangan. Pembatalan telah dilakukan pada 21 January 1980 dan tempoh
kemasukan ialah selama 5 bulan.
Isu yang timbul dihadapan mahkamah ialah samada
perayu boleh menuntut perlindungan di bawah s.340 KTN berikutan kemasukan dalam
Buku Pengemukaan telah dimasukkan sejak Ogos 1979. Adakah dia “pemilik
berdaftar” untuk tujuan KTN sejak Ogos 1979?
Hakim Hashim Yeop Sani memutuskan bahawa
kemasukan pada Ogos 1979 adalah pemegang amanah terang-terangan (bare trustee)
kerana ia tidak ditandatangan oleh Pemungut. Kemasukan tersebut tidak pernah
memberi “the sanctity of a memorial of registration” yang akan menjadi
konklusif sebagai satu keterangan pendaftaran.
APAKAH PINDAHMILIK. TANAH?
Reviewed by Kamaruddin Mahmood
on
10:40:00 PTG
Rating:

Tiada ulasan: