APAKAH PINDAHMILIK. TANAH?

PINDAHMILIK TANAH. 

Apa yang boleh dipindahmilik? - s.214(1)

a.    kesemua tetapi tidak sebahagian mana-mana tanahmilik.

b.    kesemua tetapi tidak sebahagian mana-mana syer yang tidak dipecahkan keatas   tanahmilik.

c.    mana-mana pajakan tanahmilik.

d.    mana-mana gadaian.

e.    mana-mana tenansi yang dikecualikan daripada pendaftaran. 

Kuasa-kuasa yang diberi diatas adalah tertakluk kepada sekatan-sekatan berikut:

a.    larangan atau batasan yang dikenakan oleh KTN atau mana-mana undang-undang bertulis pada masa itu berkuatkuasa  - s.214 (2)(a).

b.    mana-mana sekatan kepentingan yang berkuatkuasa pada masa itu yang berkaitan dengan tanah berkenaan – s.214(2)(b)

c.    jika ianya pajakan, gadaian dan tenansi, tertakluk kepada peruntukan yang ditetapkan – s.214(2)(c).

d.    sekatan pindah milik tanah pertanian yang kurang daripada 2/5 hektar.

e.    sekatan pindahmilik tanah ladang tanpa kebenaran Lembaga Ladang.

f.     sekatan keatas warganegara asing. 

Dalam kes LAI KHEE CHIN DAN SEORANG LAGI v PEMUNGUT DUTI SETEM [1973] 2 MLJ 33 perayu pertama telah memberi hadiah inter vivos tanah yang tidak dibahagi syer kepada isterinya (perayu kedua). Dia melakukan perkara ini dengan melaksanakan satu memorandum pindahmilik dimana dia memindahmilik keseluruhan kepentingannya di atas tanah tersebut kepada dirinya dan isterinya dalam syer yang tidak dibahagi secara samarata. Hakim mahkamah berpendapat bahawa instrumen yang digunakan oleh perayu pertama tidak bertetangan dengan s.214(1)(a) KTN.

Dalam ONG CHAT PANG  DAN SEORANG LAGI v VALIAPPA CHETTIAR [1971] 1 MLJ 224 diputuskan bahawa apabila penjual telah melakukan kesemua apa-apa yang diperlukan untuknya bagi memindahmilik hakmilik kepada pembeli setelah menerima harga penuh jualbeli tersebut dari pembeli, kedudukan beliau sekarang ialah sebagai pemegang amanah terang-terangan (bare trustee) kepada pembeli.

Dalam kes BORNEO HOUSING MORTGAGE FINANCE BERHAD v TIME ENGINEERING BERHAD [1996] 2 AMR 1537 Hakim Mahkama Persekutuan Edgar Joseph Jr menyatakan,” sekarang adalah terlambat untuk menyoal kebolehgunaan konsep pemegang amanah di dalam situasi penjual – pembeli di Malaysia. Persoalan ini tidak dijawab secara senada dalam kes-kes yang terdahulu. Hakim tersebut merujuk kepada kes TEMENGGUNG SECURITIES LTD v PENDAFTAR HAKMILIK JOHOR [1974] 2 MLJ 45 dimana Hakim Mahkamah Perseketuan H.S Ong memutuskan bahawa penjual  menjadi pemegang amanah apabila harga penuh belian telah dibayar dan penjual telah memberi milikan kepada pembeli.

Hakim Edgar seterusnya memutuskan bahawa masa kewujudan kontrak yang mengakibatkan penjual adalah pemegang manah kepada pembeli ialah apabila penyempurnaan (completion)  transaksi jual beli tersebut iaitu:

a.    Harga penuh belian tersebut telah dibayar

b.    Kedua-dua pihak telah melaksanakan instrumen pindahmilik tanah tersebut  yang sah dan boleh didaftar

Kes Borneo Housing ini telah dijadikan rujukan dalam kes jenayah PENDAKWA RAYA v TAN SRI MUHAMMAD TAIB [1999] 2 MLJ 305. Dalam kes ini OKT telah dituduh kerana gagal untuk mengisytiharkan harta milik beliau, isteri dan anak-anak seperti yang diperlukan oleh Pendakwa Raya melalui satu notis dibawah s.25(1)(a) Akta Pencegahan Rasuah. Notis tersebut telah dikemukakan pada 10 April 1997. OKT dituduh melakukan kesalahan tersebut di Ibu pejabat BPR di Jalan Duta, Kuala Lumpur. OKT mengaku tidak bersalah atas tuduhan tersebut.

Selepas pendengaran 9 orang saksi pihak pendakwa, mahkamah memutuskan terdapat kes prima facie telah dibuktikan dan memanggil OKT untuk pembelaan. Diakhir kes pembelaan iaitu setelah memanggil 7 orang saksi, hakim telah memutuskan bahawa terdapat keraguan yang munasabah dan membebaskan dan melepaskan OKT.

Hakim bicara berkata adalah tidak disangkal bahawa harta-harta yang disebut dalam prosiding ini didaftarkan atas nama OKT dan isteri. Hakim, walaubagaimanapun menerima penjelasan mengenai isu tidak mengisytihar kerana OKT percaya bahawa harta tersebut telah dilupuskan dan tidak lagi mempunyai kepentingan ke atas harta-harta tersebut. Keterangan mengenai pelupusan harta tersebut disokong dan ada bukti yang kukuh bahawa pindahmilik telah dilaksana.

Kes Borneo Housing juga telah diikut dan dipakai dalam kes FUJI SUI JUI v BORNEO HOUSING MORTGAGE FINANCE BHD & TIGA LAGI [2001] 1 AMR 1104. Hakim Richard Malanjum memutuskan bahawa plaintif (seorang pembeli yang telah membayar penuh harga belian kepada pemaju untuk satu pecah lot) gagal untuk membuktikan pemaju (defendan kedua) adalah pemegang amanah untuknya kerana satu pindahmilik yang sah dan boleh didaftarkan belum lagi dilaksanakan atas nama beliau. Dengan kata lain pemaju masih belum menyerahkan hakmilik tersebut kepada plaintif.

Dalam kes OCBC BANK (M) BHD v LEE LEE FAH DAN LIMA YG LAIN [1999] 4 AMR 4476 seorang pembeli (Koh Choon Industries Sdn Bhd) membeli dua bidang tanah di rantau, Negeri Sembilan dari responden-responden. Pembeli memohon pinjaman dari bank perayu dan sebagai jaminan tanah-tanah tersebut telah digadai kepada bank. Apabila pindahmilik dan gadaian telah dikemukakan, bank telah membuat bayaran kepada peguam yang bertindak sebagai pemegang pertaruhan bagi kedua-dua pihak. Peguam telah mengeluarkan dua keeping cek kepada penjual yang kedua-dua cek tersebut adalah cek tendang dengan endosmen “akaun ditutup’. Persoalannya sekarang ialah siapa yang akan menanggung kerugian akibat tindakan peguam tersebut, adakah pembeli, penjual atau bank?

Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa pembeli patut menangung kerugian sebab merekalah yang memperkenalkan peguam tersebut kepada defendan.hakim mengarahkan milikan kosong tanah tersebut dikembalikan kepada penjual. Rayuan ini adalah dari pihak bank untuk menentang keputusan tersebut.

Mahkamah Rayuan membenarkan rayuan tersebut dengan kos. Mahkamah memutuskan bahawa berdasarkan keterangan pembeli telah memperolehi hakmilik yang tak boleh disangkal dan bank telah memperolehi kepentingan yang tak boleh disangkal ke atas harta tersebut mengikut s.340(1) KTN.  Hakmilik dan kepentingan tersebut akan di sahkan jika keadaan-keadaan dibawah s.340(2) dipenuhi.

Mahkamah juga memutuskan bahawa bank adalah “pihak yang tidak berdosa” dan patut dilindungi dibawah s.340(1) KTN. Ketiadaan mana-mana keterangan bahawa gadaian dibuat dengan cara tipuan, pemalsuan atau salahnyataan kepentingan bank ke atas tanah tersebut kekal tidak boleh disangkal.

Mahkamah berpendapat selepas pendaftaran memorandum pindahmilik dan gadaian, peguam sebagai pemegang pertaruhan adalah terikat secara undang-undang untuk menyerahkan baki harga belian kepada penjual. Pembayaran baki harga belian oleh peguam kepada penjual adalah tindakan terakhir untuk kesempurnaan perjanjian tersebut. Memandangkan pembeli telah menjalankan segala tanggungjawabnya di bawah perjanjian, maka peguam dan bukan pembeli yang bertanggungan kepada penjual atas kerugian yang mereka alami.

Mahkamah juga memutuskan bahawa bukan tugas pembeli untuk memastikan penjual menerima baki jumlah wang belian dari pemegang pertaruhan.

Dalam kes MOHAMAD BUYONG v PEMUNGUT HASIL TANAH GOMBAK DAN SEORANG LAGI [1982] 2 MLJ 53 Mahkamah berdepan dengan persoalan satu pindahmilik yang dikemukakan untuk pendaftaran tidak mengikut keperluan bawah s.294 KTN. Pada 14 Ogos 1979 Perayu dalam kes ini telah mengemukakan borang 14A ke pejabat Tanah bersama dengan salinan pejabat satu surat wakil kuasa tetapi salinan asal dokumen hak milik tidak dikemukakan. Pada bulan September 1979 perayu melalui satu surat akuan bersumpah telah mendakwa bahawa dokumen hak milik telah hilang dalam simpanannya dan dia kemudiannnya memohon untuk satu dokumen hak milik yang baru. Meskipun tidak ada salinan dokumen hak milik yang asal, pengemukaan tersebut telah direkodkan dalam Buku Pengemukaan di Pejabat Tanah.

Pada 20 November 1979, Pejabat Tanah telah menerima surat dari responden kedua mempertikai keesahan surat wakil kuasa dan menyatakan bahawa mana-mana dokumen yang memberi kuasa kepada surat wakil kuasa tersebut adalah palsu atau satu penipuan. Selepas satu pemeriksaan yang menyeluruh dokumen-dokumen yang dikemukakan oleh perayu, pemungut mendapati bahawa instrumen borang 14A tidak sesuai untuk pendaftaran dalam maksud s.298 KTN dan Pemungut menolaknya dengan membatalkan kemasukan sebelumnya dengan perkataan “dibatalkan” ditulis atau dicetak melintang atas kemasukan tersebut. Pembatalan tersebut ditandatangani oleh Pemungut tetapi kemasukan sebelumnya tidak ditandatangan. Pembatalan telah dilakukan pada 21 January 1980 dan tempoh kemasukan ialah selama 5 bulan. 

Isu yang timbul dihadapan mahkamah ialah samada perayu boleh menuntut perlindungan di bawah s.340 KTN berikutan kemasukan dalam Buku Pengemukaan telah dimasukkan sejak Ogos 1979. Adakah dia “pemilik berdaftar” untuk tujuan KTN sejak Ogos 1979?

Hakim Hashim Yeop Sani memutuskan bahawa kemasukan pada Ogos 1979 adalah pemegang amanah terang-terangan (bare trustee) kerana ia tidak ditandatangan oleh Pemungut. Kemasukan tersebut tidak pernah memberi “the sanctity of a memorial of registration” yang akan menjadi konklusif sebagai satu keterangan pendaftaran.